Terézváros: a kísérlet, ami működik
2026 januárjában Terézváros (VI. kerület) önkormányzata megtiltotta a lakások rövid távú bérbeadását – és a számok azt mutatják, a szabályozás működik. Az Ingatlan.com friss elemzése szerint a kerületben 60 százalékkal csökkent az Airbnb-jellegű szálláshelyek száma, miközben a hosszú távú albérletkínálat 34 százalékkal, 1330 hirdetésre bővült. Ez a legnagyobb volument jelenti a belvárosi kerületek között.
A terézvárosi albérletek iránti telefonos érdeklődés 32 százalékkal nőtt 2026-ban, miközben a fővárosi kiadó lakások iránti kereslet összességében 11 százalékkal csökkent. Az átlagos havi lakbér 280 ezer forintra mérséklődött – ez a legalacsonyabb a belvárosi kerületek között, és a szeptemberi 300 ezer forintos szinthez képest is csökkent.
„A VI. kerületben látható folyamat arra utal, ha a rövid távú kiadás egy szigorítás miatt nem működik, akkor az érintett lakások egy része megjelenik a másik oldalon, azaz hosszú távra kiadó lakások kínálatában. Ha több lakás kerül vissza a klasszikus bérleti piacra, az enyhítheti a kínálati feszültséget és fékezheti a bérleti díjak emelkedését” – mondta Balogh László, az Ingatlan.com szakértője.
A szabályozás azonban nem teljes körű. A kerületnek nincs joga az Airbnb általános betiltására, csak a magánszálláshelyként működő lakásoknál tudták megtiltani a rövid távú kiadást. Így a lakások egy része továbbra is kiadható más jogi formában, például közösségi szálláshelyként – ezért maradt még mindig 837 ilyen lakás a kerületben. Az önkormányzat eddig 28 millió forint bírságot szabott ki a tiltást megszegőkre.
A belvárosi Airbnb-piac: koncentrált és egyenlőtlen
Budapesten jelenleg 9800 társasházi lakás működik Airbnb-jellegű szálláshelyként, ami a teljes lakásállomány egy százaléka. Az Airbnb-k több mint 80 százaléka azonban hat belvárosi kerületbe koncentrálódik, ahol átlagosan a lakások több mint 4 százalékát adják ki rövid távra. A koncentráció azonban még ezen belül is egyenlőtlen:
- Erzsébetváros (VII. kerület): 3219 Airbnb, a lakások 8,4 százaléka
- Belváros-Lipótváros (V. kerület): 1198 Airbnb, 5,9 százalék
- Józsefváros (VIII. kerület): 1702 Airbnb, 3,6 százalék
- Terézváros (VI. kerület): 837 Airbnb, 2,9 százalék
- I. kerület: 382 Airbnb, 2,2 százalék
- Ferencváros (IX. kerület): 787 Airbnb, 1,8 százalék
A rövid távú lakáskiadás tehát a belvárosi kerületeken belül is rendkívül egyenlőtlenül oszlik el. Erzsébetvárosban a lakások 8,4 százalékát adják ki rövid távra, ami messze a legmagasabb arány a fővárosban.
Lavina: a többi kerület is lép
A terézvárosi modell sikere láttán a többi belvárosi kerület is hasonló lépéseket fontolgat. Az I., V., VII. és VIII. kerületben is napirendre került a rövid távú lakáskiadás szigorítása. A VIII. kerület (Józsefváros) nemrég társadalmi egyeztetést indított a szabályozásról. A XI. kerület maradt az egyetlen belvárosi kerület, ahol nincs napirenden az Airbnb helyi szabályozása.
A szabályozási hullámot erősíti, hogy Budapesten 2026 végéig moratórium van érvényben az új lakáshotelek engedélyezésére. Ez azt jelenti, hogy újabb lakások nem kaphatnak szálláshely-szolgáltatási engedélyt, így a piac bővülése korlátozott, a meglévő állomány jövőjét pedig a kerületi és országos szabályozási döntések határozhatják meg.
Következmények: albérletpiac, turizmus, befektetők
A terézvárosi tapasztalatok alapján a szigorítás egyértelmű hatással van az albérletpiacra. A kínálat bővülése és a bérleti díjak mérséklődése a lakók számára kedvező, de a befektetők számára kihívást jelent. Az Airbnb-üzemeltetésnek ugyanis jóval magasabb a költsége, jóval több munkát és kiadást igényel, valamint a szabályozási környezet is komoly kockázatot jelent – írja a Magyar Nemzet.
A turizmusra gyakorolt hatás egyelőre nem egyértelmű. A rövid távú szálláshelyek csökkenése csökkentheti a turisták számát a belvárosban, de a hosszú távú bérlők megjelenése élénkítheti a helyi gazdaságot. A kérdés az, hogy a turizmus és a lakhatás között milyen egyensúlyt tudnak teremteni a kerületek.
Az Ingatlan.com elemzése szerint a folyamat folytatódhat: ha több kerület is szigorít, a rövid távú kiadásra használt lakások egy része fokozatosan átkerül a hosszú távú piacra, ami tovább enyhítheti a kínálati feszültséget és fékezheti a bérleti díjak emelkedését. A kérdés az, hogy ez a folyamat mennyire lesz gyors és mennyire lesz mélyreható – és hogy a szabályozás milyen hatással lesz a budapesti turizmusra és a befektetői kedvre.