A fordulat hónapja: április
Áprilisban lényegében megállt az albérletárak emelkedése – derül ki az Ingatlan.com és a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) közös, hétfőn publikált elemzéséből. Országosan 0,2 százalékkal nőttek, Budapesten pedig 0,1 százalékkal csökkentek a bérleti díjak márciushoz képest. Ez éles fordulat a januári–márciusi időszakhoz képest, amikor havi 1,6 százalékos drágulást mértek.
Éves összevetésben országosan 6,5, Budapesten 4,9 százalékkal voltak magasabbak a lakbérek, mint egy évvel korábban. A fővárosban ez azért figyelemre méltó, mert öt éve, a koronavírus-járvány óta nem volt példa arra, hogy az éves drágulás üteme 5 százalék alá csökkenjen. A márciusi 1,6 százalékos havi emelkedés után az áprilisi 0,1 százalékos csökkenés szinte teljes megállást jelent.
Mi áll a lassulás mögött?
Balogh László, az Ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint a lassulás két okra vezethető vissza. „Tavaly ősz óta az Otthon Start program rengeteg bérlőt szívott ki az albérletpiac keresleti oldalról, illetve befektetői szempontból sem olyan vonzó már a lakáspiac mint egy évvel ezelőtt” – mondta Balogh. Hozzátette: idén tavaszra jelentősen csökkent a lakások áremelkedési üteme, és országosan már csak három olyan megyeszékhely van, ahol bérbeadásból legalább 5 százalékos bruttó hozamot lehet elérni.
A szakértő szerint a jelenlegi mérsékeltebb drágulási ütem fenntarthatónak tűnik, és hasonló a nyugat-európai, érettebb albérletpiacokéhoz. Ugyanakkor a lakbérek abszolút szintje a legtöbb nagyvárosban továbbra is magas – tette hozzá.
Kerületi és városi árkép
A fővárosban május első hetében 250 ezer forint volt a medián bérleti díj. A legdrágább kerületek közé tartozik a VI. kerület 280 ezer forintos középértékkel, a legolcsóbbak Csepel, Kispest és Kőbánya, ahol egyaránt 200 ezer forint a havi medián. A XIII. kerületben 260 ezer forintot kérnek átlagosan.
A megyeszékhelyek közül Debrecen a legdrágább 232 ezer forintos mediánnal, ezt követi Győr 200 ezer, Szeged 190 ezer, Székesfehérvár 185 ezer, Veszprém 180 ezer, Pécs 170 ezer forinttal. A legolcsóbb megyeszékhely továbbra is Békéscsaba 115 ezer forintos átlagos bérleti díjjal.
A lakáspiac is lassul
Az Ingatlan.com friss lakásárindexe szerint áprilisban 14,3 százalékkal voltak a lakásárak magasabbak, mint egy éve – ez jóval a 2,1 százalékos infláció és a 12 százalékos átlagbér-emelkedés felett van, de már kisebb, mint a márciusban mért 15,8 százalékos drágulás. Budapesten szembetűnőbb a változás: ott márciusban 13,7, áprilisban már csak 10,9 százalékkal voltak a lakásárak az egy évvel korábbi szint fölött. Sőt, a fővárosban márciusról áprilisra 0,1 százalékkal még csökkentek is az átlagos árak.
Balogh László szerint lényegében kettészakadt az ország lakáspiaca: Budapesten az Otthon Start program 1,5 milliós négyzetméterár-korlátja tavaly októbertől megfogta az áremelkedést. A fővároson kívül és a kisebb településeken viszont jóval nagyobb tempóban emelkednek a lakásárak, mivel ezeken a helyeken a piaci árszintek és a kamattámogatott hitelek négyzetméterárainak felső korlátja között még óriási a mozgástér.
Kilátások: árcsökkenés a használt piacon?
A használt lakások piacán a következő hónapokban akár árcsökkenés is bekövetkezhet az eddig túlárazott ingatlanoknál – jelezték szakértők. Az újépítésű lakások iránti kereslet ugyanakkor az Otthon Start programnak köszönhetően élénk maradhat, ami tovább csökkentheti az albérletpiaci nyomást. Jelenleg körülbelül 20 ezer lakás épül vagy áll előkészítés alatt a budapesti ingatlanpiacon, ezek közül sok megfelel az Otthon Start feltételeinek.
A készpénzes befektetői jelenlét visszafogottabb, mint korábban – a vásárlók többsége hitelre vásárol, jellemzően 10-20 százalékos önerővel. A bérlakáspiaci kínálat jelentős mértékben bővült, de a bérleti díjak továbbra is magasak, igaz már inkább csak stagnálnak vagy enyhén emelkednek. Budapesten jelenleg az átlagos bérleti díj négyzetméterenként 3000-3500 forint között változik.
A következő hónapokban érdemes figyelni a használt lakások piacát: ha az árcsökkenés beindul, az tovább gyengítheti az albérletpiaci árakat, hiszen a potenciális bérlők egy része inkább vásárlásba kezdhet. Az Otthon Start program hatása azonban várhatóan még hónapokig érezhető lesz a piacon.