25 millióról 54 millióra – a budapesti lakáspiac új realitása
Öt év alatt gyakorlatilag megduplázódtak a használt lakások árai a magyar nagyvárosokban – derül ki az ingatlan.com legfrissebb elemzéséből, amely több mint 95 ezer eladó lakás adatait dolgozta fel. A kutatás a legolcsóbb lakások lélektani határát vizsgálta, vagyis azt az árszintet, aminél az eladó lakások 90 százaléka drágább, 10 százaléka pedig olcsóbb.
Budapesten 2021-ben még 25 millió forint körül volt ez a belépőszint – ennyiért már lehetett használt lakást vásárolni több mint 3700 ajánlat alapján. Mostanra viszont az olcsó lakások lélektani határa 54 millió forintnál jár a teljes kínálatot nézve, vagyis ennél olcsóbban csak 2800 eladó lakást találni a fővárosban.
A mediánárak – amelyeknél az eladó lakások fele olcsóbb, fele drágább – szintén jelentősen emelkedtek. „2021-ben a fővárosi eladó lakások árainak középértéke még 46,5 millió forintnál járt, most viszont már 89,9 millió számít átlagosnak. A gyakorlatban tehát egy budapesti lakásvásárlás már 100 millió forintos nagyságrendű beruházást jelent, pedig ez az érték 10-15 évvel ezelőtt még luxuskategóriát képviselt az ingatlanpiacon” – mondta Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője.
Kerületenkénti különbségek – a legolcsóbb és a legdrágább
A budapesti kerületek között is jelentős eltérések mutatkoznak. A legolcsóbb városrészek továbbra is a XX. és XXIII. kerület, ahol öt éve még 17,4 és 18,9 millió forintnál járt a belépőszint – most viszont 49,9 és 49,3 millió forintra ugrott Pesterzsébeten és Soroksáron. A III. kerületben a kínálat legolcsóbb 10 százalékába tartozó lakások ára 2021-ben még 28 millió forint volt, mostanra viszont már közel 61 millió forintra emelkedett. A IV. kerületben ugyanez az árszint majdnem 20 millióról 47 millió fölé nőtt. Ezzel párhuzamosan a IX. kerületben 27,8 millióról 56,7 millió forintra emelkedett a belépő árkategória az elmúlt öt évben. A legmagasabb belépőszinttel az V. és a II. kerületben találkozhatnak a vevők, ahol az olcsó lakások lélektani határa 85 és 89 millió forintnál jár.
Vidéken is hasonló a helyzet
A drágulás messze nem csak Budapestre korlátozódik. Debrecenben például öt évvel ezelőtt még 21,4 millió forintnál húzódott a legolcsóbb lakások lélektani határa, ma viszont 50 millió forint alatt szinte semmi sem kapható. Szegeden 19 millióról 45,5 millióra, Székesfehérváron közel 20 millióról 46,5 millióra, Győrben 21,2 millióról 44,9 millióra emelkedett a belépő árszint.
Jól mutatja a vidéki lakáspiac drágulását, hogy ma már mindössze öt olyan megyeszékhely maradt az országban, ahol 30 millió forint alatt is lehet lakást vásárolni. A legolcsóbb továbbra is Salgótarján 11 millió forintos lélektani határral, de Miskolc, Szolnok, Békéscsaba és Kaposvár is a megfizethetőbb városok közé tartozik 24-29,4 millió forintos belépő árszinttel. Öt évvel ezelőtt ehhez képest még csupán négy megyeszékhelyen volt 20 millió forint felett a belépő árszint, és 22 millió forint alatt gyakorlatilag minden nagyvárosban lehetett lakást találni.
Kifulladóban a drágulás
Balogh László szerint ugyanakkor az elmúlt évek rendkívül gyors drágulási időszaka 2025 után látványosan kifulladt. Ebben szerepet játszik, hogy a vásárlók jelentős része elérte pénzügyi teljesítőképességének felső határát, így a piac már nehezebben tud újabb jelentős áremelkedést elviselni. A szakértő szerint emiatt a legolcsóbb lakások árszintjében sem várható a korábbi évekhez hasonló újabb ugrás, ugyanakkor az elmúlt öt év drágulása már így is alapjaiban rajzolta át a magyar nagyvárosok ingatlanpiacát.
„Ez az elsőlakás-vásárlók számára nehéz helyzetet teremt, mert jóval magasabb önerőre és nagyobb hitelre van szükség ugyanahhoz a lakásmérethez vagy lokációhoz” – tette hozzá Balogh László.
Mit hozhat a jövő?
A lakáspiac lassulása mellett több tényező is befolyásolhatja a következő időszakot. Az Erasmus-program újraindítása például a bérleti piacra gyakorolhat hatást, mivel a külföldi diákok visszatérése növelheti a keresletet a jobb minőségű bérlakások iránt. Emellett az új kormány bérlakás- és kollégiumépítési programja is változásokat hozhat, bár egyelőre a konkrétumok nem ismertek. Az Airbnb jövője is nyitott kérdés maradt – a jelenlegi, 2024-2026-ra szóló budapesti moratórium lejárta után új szabályozás léphet életbe, ami szintén átrendezheti a piacot.