Engedélyrobbanás az Otthon Start nyomán
2026 első negyedévében 9291 lakás építésére adtak ki engedélyt Magyarországon, ami 64 százalékkal több, mint egy évvel korábban – derül ki a KSH friss jelentéséből. Utoljára 2022-ben fordult elő, hogy az építési engedélyek száma meghaladta a 9 ezret. A növekedés minden településkategóriában érezhető: a megyei jogú városokban 92, a községekben 99 százalékkal emelkedett az engedélyezett lakások száma. Budapesten 3634 lakásra adtak ki engedélyt, ezek 52 százaléka a IX. kerületben épül.
A robbanás motorja egyértelműen az Otthon Start program, amely 2025 őszén indult. A támogatott lakáshitelre épülő projektek tömegével jelentek meg a piacon – a HVG elemzése szerint a kínálatban lévő új lakások száma egy év alatt 3436-ról több mint 15 ezerre nőtt. Az építési engedélyek számának növekedése mögött a fejlesztők gyors reagálása áll: a program bejelentése után hónapokon belül elindították az Otthon Start-kompatibilis projekteket.
Keresletcsökkenés és árstagnálás
Az új lakások átadása ugyanakkor még nem gyorsult fel: 2821 lakást vettek használatba, ami 4,3 százalékos növekedés az előző év azonos időszakához képest. A fővárosban és a megyei jogú városokban egyaránt 13 százalékkal nőtt az átadott lakások száma. Az Eltinga Ingatlanpiaci Kutatóközpont elemzése szerint a kínálat bőséges: a vevők mintegy 9500 új lakás közül választhatnak, miközben a kereslet 25 százalékkal csökkent az előző évhez képest. Ennek következtében az új lakások ára Budapesten gyakorlatilag stagnál: negyedéves alapon 0,9 százalékkal, éves szinten 10 százalékkal emelkedtek. Ezzel szemben a használt lakások ára 30 százalékkal ugrott meg egy év alatt.
Sápi Zoltán, az Eltinga elemzési vezetője a Népszavának elmondta: az elmúlt tíz évben nem volt ilyen bőséges a kínálat, ez már bőven a hosszú távú átlag felett van. Ebből következik, hogy nem tud annyira drágulni ez a piac, mint amennyire a használt lakások ára megugrott.
Árérzékeny vevők, középkategóriás kereslet
A vevők elsősorban a középkategóriás, jellemzően kétszobás lakásokat keresik. Az ingatlan.com vezető elemzője, Balogh László szerint a 1,5 millió forintos négyzetméterár alatt érdemi kereslet van, de 2–2,5 millió forint felett már csak marginális érdeklődés mutatkozik. Az Otthon Start-kompatibilis projektekben többnyire 40–60 négyzetméteres lakások jelennek meg. A szabad budapesti lakások 24 százaléka 2026-ban, 44 százaléka 2027-ben készül el, ami egy későbbi átadási csúcsot vetít előre.
Regionális különbségek és jövőbeli kilátások
Regionális szinten Észak-Alföldön 69, Dél-Alföldön 64 százalékkal nőtt az új lakások száma. A megyei jogú városok közül Kecskemét (538) és Nyíregyháza (363) emelkedik ki az engedélyezett lakások számában. Debrecenben, Győrben és Miskolcon 100–200 közötti számban adtak ki engedélyeket. Az új lakások 54 százaléka családi házként, 42 százaléka többlakásos épületként épül. Az átlagos alapterület országosan 98,9 négyzetméterre nőtt, Budapesten 65,3 négyzetméter. A fejlesztők folyamatosan indítanak új projekteket: a Bayer Property két nagy projekttel – a XIII. kerületi egykori virágpiac helyén épülő lakóparkkal és a Kincsem utolsó ütemével – összesen 820 lakással jelentkezett, míg a Cordia is elindította 218 lakásos új ütemét a Marina City fejlesztésben.
Következtetés
A lakásépítési piac élénkülése 2026-ban egyértelműen az Otthon Start programnak köszönhető. Az építési engedélyek rekordszintje azt jelzi, hogy a kínálat a következő években tovább bővül. Ugyanakkor a kereslet csökkenése és az árak stagnálása arra utal, hogy a piac telítődőben van. A vevők árérzékenyek, és a középkategóriás lakások iránti kereslet dominál. A használt lakások árának gyors emelkedése ugyanakkor továbbra is nyomást gyakorolhat az újlakáspiacra. A következő hónapokban érdemes figyelni, hogy az Otthon Start program további hatásai hogyan alakítják a piacot, és hogy a kínálati bőség meddig tartja vissza az árak emelkedését.